初審編輯：王曉亮
責(zé)任編輯：劉美顯
電商沖擊的背后，導(dǎo)致近幾年濟(jì)南商鋪投資收益不高，也在很大程度上導(dǎo)致了淘寶街面臨的關(guān)門結(jié)局。與此同時，分割出售產(chǎn)權(quán)再售后返租的模式也為后期運(yùn)營埋下了風(fēng)險(xiǎn)。
隨著撤場時間的臨近，一些商戶打折甩賣。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者左慶攝
商鋪投資收益不高，業(yè)主盼開發(fā)商回購
無論是電商沖擊影響生意，還是運(yùn)營商經(jīng)營存在問題，讓淘寶街如今不得不面臨關(guān)門的，最直接的原因還是600多戶業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)所有者，感覺并未獲得應(yīng)有的收益。
根據(jù)業(yè)主提供的調(diào)研數(shù)據(jù)，淘寶街一樓東半?yún)^(qū)的好位置，現(xiàn)在商戶實(shí)際要交的租金在每天每平15元左右，高的達(dá)到20元以上。西半?yún)^(qū)偏僻的位置，每天每平10元左右。而業(yè)主從運(yùn)營商那里拿到的租金，我們在一樓抽取了50戶業(yè)主，依據(jù)合同約定平均每天每平2.73元，這中間的差價(jià)太大了。”山東文瀚律師事務(wù)所律師王善嶺說。
有業(yè)主已經(jīng)對此次投資表現(xiàn)出后悔之意。“其實(shí)，走到現(xiàn)在，我挺后悔當(dāng)年投資了這塊商鋪，感覺還不如投資住宅省心和賺得多。”淘寶街一位業(yè)主告訴記者，在今年濟(jì)南東部住宅瘋漲的映襯下，商鋪投資市場越發(fā)顯得平淡。
該業(yè)主說，盡管10年來商鋪每平米均價(jià)理論上至少也翻了三番，卻可能面臨著“有價(jià)無市”的困窘。“我當(dāng)年是每平1萬元左右買的，現(xiàn)在旁邊聚隆廣場的商鋪賣到每平3萬到8萬元，感覺升值不少，但也沒個準(zhǔn)價(jià)。尤其是這兩年電商對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊很嚴(yán)重，實(shí)體商鋪的行情普遍低迷，現(xiàn)在轉(zhuǎn)賣我這個鋪?zhàn)拥脑挘�真不一定好賣。”
“一個關(guān)鍵問題是，運(yùn)營商想和業(yè)主續(xù)約的返點(diǎn)數(shù)，仍然按照10年前的總房價(jià)來計(jì)算，而且一續(xù)簽就是12年。10年來洪樓地段的房價(jià)上漲的幅度可不小，12年后市場肯定還會繼續(xù)上漲。作為業(yè)主只是希望有一個合理的租金上漲幅度，10年前把自己的血汗錢投資商鋪，就是圖個好回報(bào)。因此，現(xiàn)在運(yùn)營商再按照10年前的總房價(jià)作為計(jì)算租金的基數(shù)，業(yè)主肯定不接受。”王善嶺說。
目前正接觸商鋪投資的濟(jì)南好顧問房地產(chǎn)咨詢有限公司的王和新告訴記者，和投資住宅相比，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)要大得多，同樣的面積，商鋪價(jià)格是住宅的兩三倍，投入成本很大，但商鋪的租金回報(bào)率和房價(jià)增值空間又在很大程度上受到后期運(yùn)營的影響。“如果投準(zhǔn)了，就是‘一鋪養(yǎng)三代’，投不好的話，空鋪率高或者租金上不來就得認(rèn)栽。”
目前，部分業(yè)主甚至希望當(dāng)時的開發(fā)商海威置業(yè)能夠?qū)⑸啼伣y(tǒng)一回購。在這部分業(yè)主看來，天天淘寶街的商鋪不像普通臨街的獨(dú)立商鋪業(yè)主具有完全的控制權(quán)，可以自用或外租，也可以決定租價(jià)多少。淘寶街的商鋪因?yàn)樵谝粋�商場內(nèi)，涉及業(yè)主眾多，需要聯(lián)合經(jīng)營，有很大的連體性。這對單個業(yè)主來說受到制約，缺乏控制力，個人只能跟隨大眾走。
分割出售商鋪產(chǎn)權(quán)，售后返租危險(xiǎn)重重
花高價(jià)購買商鋪卻缺乏有效控制權(quán)，這一問題的背后和很多商鋪開發(fā)采取“售后返租”的模式不無關(guān)系。10年前，開發(fā)商海威置業(yè)將商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售給600多名業(yè)主，這為淘寶街今天的爭議埋下很大隱患。
售后返租，是指開發(fā)商將一個商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商或運(yùn)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時每年支付給小業(yè)主固定的租金，一般年返租回報(bào)在4%-12%之間。很多投資者對每年租金承諾心動不已，但那些售后返租真的像看上去那么美好嗎？
“‘一年返8%，十年返80%，你用20%的價(jià)格就能買到一個店鋪’，多數(shù)開發(fā)商都是這樣吆喝。聽起來很好，但實(shí)際上這是開發(fā)商巧妙融資的一種手段，這種快速回籠資金的模式其實(shí)有很多風(fēng)險(xiǎn)。” 一位從事濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營工作的業(yè)內(nèi)人士說。
該人士介紹，這種模式對開發(fā)商來說能刺激銷售，快速回籠資金，但對業(yè)主來說風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)樯啼伒酿B(yǎng)成具有很大的不確定性，對管理公司的要求很高，在委托經(jīng)營的長達(dá)10年甚至20年的運(yùn)營期內(nèi)，一旦商場經(jīng)營失敗，就可能導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
“一旦出現(xiàn)這種商鋪經(jīng)營不善的情況，商鋪分割、一盤散沙的局面將導(dǎo)致單個商鋪在市場上難以轉(zhuǎn)讓。也就是說，業(yè)主們投資之后，其財(cái)運(yùn)很大程度上取決于整個商場經(jīng)營的好壞，一旦出現(xiàn)問題，單獨(dú)的小業(yè)主很難全身而退。”該人士說。
上述人士還介紹，售后返租模式在商品房尚未竣工的情況下尤其危險(xiǎn)。“房子還沒蓋就用這種模式售房，有可能涉嫌非法集資甚至詐騙，開發(fā)商將資金挪作他用、資金鏈斷裂、房子爛尾或者開發(fā)商卷款跑路的可能都是有的。”
事實(shí)上，對于售后返租，國家曾多次發(fā)文規(guī)定。建設(shè)部2001年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
“租金不到位、物業(yè)管理發(fā)生問題、房產(chǎn)證無法辦理、商鋪經(jīng)營不善、開發(fā)商跑路、管理公司跑路、樓盤爛尾，這些問題都有可能發(fā)生，因此消費(fèi)者在投資商鋪時，對于售后返租模式一定要慎重。”該人士提醒說。
一個詐騙電話騙光了山東臨沂準(zhǔn)大學(xué)生徐玉玉的全部學(xué)費(fèi)，也騙走了這個18歲女孩的年輕生命。近日，在公安部統(tǒng)一指揮下，涉案的8名犯罪嫌疑人全部歸案。央視記者對行騙疑犯進(jìn)行了采訪，當(dāng)騙子把騙局完整還原之后，記者發(fā)現(xiàn)徐玉玉的不幸死亡，暴露出的是電信詐騙背后那...[詳細(xì)]
商河男子劉華原是商河水務(wù)局職工,2013年,他打著該縣水利局負(fù)責(zé)人的名號,謊稱投資某水利工程,詐騙兩名親友200萬元,主要用于炒股和個人消費(fèi)。近日,濟(jì)南中院對此案作出終審裁定,認(rèn)為劉華構(gòu)成詐騙罪,由于獲得被害人諒解,判處其有期徒刑11年,罰金10萬元。[詳細(xì)]
據(jù)我了解，現(xiàn)在濟(jì)南像淘寶街這樣的中小型商場，盈利水平都很一般，目前這種商業(yè)形勢，想賺錢是很難的。淘寶街方面人士在今年初接受采訪時表示，已連年巨虧8000萬，去年單年度盈利只有5萬元。[詳細(xì)]
棗莊市嶧城區(qū)被譽(yù)為“中國石榴城”,是目前中國栽培面積最大、優(yōu)良品種最多、產(chǎn)量最高、品質(zhì)最優(yōu)的石榴生產(chǎn)基地之一。萬畝石榴園的石榴樹大面積枯死，只有個別樹的枝頭能看到幾個石榴。[詳細(xì)]
” 原來,王女士大學(xué)畢業(yè)后,在青島工作了7個月并繳納了社會保險(xiǎn),4年前,她隨老公來到了濟(jì)南,在一家商貿(mào)公司工作,繳納了4年7個月的社會保險(xiǎn),但一直沒有辦理戶口遷移手續(xù)。工作人員提醒,由于王女士在青島已經(jīng)繳納了7個月的社會保險(xiǎn)費(fèi),因此,在單位申報(bào)的同時,本人需到...[詳細(xì)]
據(jù)悉,在新的“郭店地王”正式開始銷售之前,加州·東部世界城是郭店唯一的新樓盤。記者看到,位于虞山大道北側(cè)的加州·東部世界城樓盤剛開工不久。就在加州·東部世界城東側(cè)不遠(yuǎn)處,記者找到了榮盛地產(chǎn)新拍下來的價(jià)值12億元的地塊。[詳細(xì)]
