初審編輯：魏鵬
責任編輯：石慧
正在參加長租公寓活動的青年租客們
租購并舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規(guī)模化、市場化的機構(gòu)租賃者。去年以來，房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場在調(diào)控之下企穩(wěn)，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業(yè)界人士感嘆，終于等到了長租公寓的春天。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為新興行業(yè)，長租公寓談盈利為時尚早，行業(yè)的發(fā)展也迫切需要配套行業(yè)標準的出臺。
文/圖實習生吳邵博記者董金麗
入場者不斷增加
站在新的風口，長租公寓吸引著社會資本加速布局，而不少房地產(chǎn)商也開始涉足長租公寓，據(jù)統(tǒng)計，我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓。
曾經(jīng)習慣賺快錢的房地產(chǎn)商為何進軍新市場、做起長線生意？
萬科泊寓項目濟南負責人孫漠林表示，“國家提出當前要大力發(fā)展租購并舉的制度，從政府的導向來說這個行業(yè)一定是沒有問題的。”
“以濟南為例，濟南有相當大的市場規(guī)模沒有被開發(fā)，以泊寓這種面向20-35歲之間青年群體來講的話，我們判斷濟南市的市場容量就在50萬到60萬人之間，其實這還是一個沒有被充分挖掘的很大的市場。”孫漠林說。一二線城市房價普遍高企，年輕人受制于高房價梯度差，越來越多地由“房奴”轉(zhuǎn)向租客，再加上消費升級的背景和政策的推動，青年租賃需求無疑給長租公寓帶來廣闊市場。
除萬科外，龍湖地產(chǎn)近期也將在濟南推出長租公寓——冠寓。
“冠寓是應(yīng)時而生的產(chǎn)品，我們并非房子賣不動了才做租賃。”龍湖集團有關(guān)負責人早前曾對媒體表示，開發(fā)商做長租公寓可謂輕車熟路，“無論是獲取項目、規(guī)劃設(shè)計、融資建設(shè)，還是裝修改造、營銷推廣，對龍湖來說都不陌生，我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”
回本至少需要6年
長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大。
濟南簡家公寓的總經(jīng)理宋寶坤告訴記者，“長租公寓是投資周期較長的行業(yè)，對于輕資產(chǎn)來說，行業(yè)投資回報周期基本在6到8年。”
孫漠林也表示，企業(yè)前期確實在方方面面都投入巨大，具體投入要根據(jù)實際情況來定。
“比如我們的第一家店，望平街店，之前是閑置的廠房，裝修時需要把里面的設(shè)備拆除，重新做隔間裝修，改造水電暖系統(tǒng)，這種前期投入就比較高。”他說，“而有些比如林業(yè)大廈、軟件園店，原有的酒店性質(zhì)的物業(yè)，房間的格局還有基本的水電暖配套情況相對來說比較好，所以改造成本與施工周期也比較短。”
孫漠林以萬科其中一家店面為例給記者算了一筆賬。“我們與原業(yè)主簽訂了20年的租賃合同，共計是4600平，僅第一年就支付租金140萬元，根據(jù)合同，每年的租金會有不同程度的變化。隨后投入大量資金將其改造成177個房間，配備網(wǎng)絡(luò)、水電、家具、家電。同時規(guī)劃設(shè)計公共活動區(qū)，配備了公共洗衣房、棋牌室、健身房、眾享空間等多個功能模組。各項綜合算下來這個項目基本需要6年以上的時間才可以回本。”
“整個長租公寓的盈利情況并沒有大家想象的這么高，其實還是處在一個偏低的水平。”孫漠林說。
缺乏行業(yè)標準
作為新生事物，長租公寓行業(yè)尚無行業(yè)專屬標準。孫漠林認為，“不管是改造的標準還是過程的監(jiān)管，目前都沒有一個明確的標準。”
“比如裝修標準，相關(guān)部門要求按照酒店的消防標準進行裝修改造，可實際改造過程當中卻存在與實際需求不匹配的問題。還有一些需要辦理的相關(guān)配套手續(xù)，目前也沒有明確的標準。”他說。
“在租戶的管理上，目前也不存在一個特別明確的規(guī)范，現(xiàn)在只能在參照酒店旅館業(yè)的規(guī)范去具體操作。但是，像流動人口的登記、暫住證的相關(guān)政策及當?shù)嘏沙鏊鶎ξ覀兊谋O(jiān)管措施，其實在某種程度上跟我們的行業(yè)性質(zhì)不太匹配。”
對比房地產(chǎn)行業(yè)，孫漠林認為，租房房源的真實性缺乏集中管控平臺，在某種程度上會出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，“對于我們這種企業(yè)來說，我們會根據(jù)經(jīng)營情況給政府報備去交稅，而對于某些個人房東來說，他們可能沒有這么正規(guī)，所以無形中會對我們這種正規(guī)企業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。”
同樣，宋寶坤也告訴記者，目前這個行業(yè)并沒有相關(guān)的行業(yè)規(guī)范，整個租賃市場的監(jiān)管，目前也沒有一個比較正規(guī)的體系存在。“國家非常重視長租公寓的發(fā)展，可能今年就應(yīng)該有相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范落地吧。”
去年十月份，山東省政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，提出建立健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，要求建設(shè)政府住房租賃交易平臺，加快實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上簽約及登記備案。
租客安全省心 但生活成本較高
林昕彤是一名來濟讀大學的外地人，租房是她畢業(yè)后遇到的最大的問題。
“離校前的最后幾天才費盡周折找到一個與人合租的房子。”雖然做了還算充足的準備，但計劃總是趕不上變化快。“過了沒多久，房東突然通知我不租了，那會兒已經(jīng)是冬天了，不得已，大冷的天再出去找房子。”后來小林又與朋友一起合租，可有的朋友租著租著就走了，余下的幾個人負擔整套房租的壓力太大了。
后來，林昕彤的同事向她推薦了一家長租公寓，“20平左右的房間，有床有柜子，獨立衛(wèi)生間，有油煙機可以做飯，挺全的。”林昕彤租住了一個房間，價格每月1300元，讓她十分滿意的是，除了房租和水電費外沒有其他費用。
“這邊挺好的，之前暖氣不熱，他們專門派人過來給我修，出了什么問題，他們都來人給弄，而且還挺快的。”對她來說，在這里感覺到了安穩(wěn)，再也不用跟過去那樣似的，房東說讓你走你就得走。
標準模式下的長租公寓里，有獨立客臥和衛(wèi)浴，廚房、洗衣房、健身房則是共用，有的還有閱覽室、活動室、影音空間。“貴是貴點，但安全有保障而且省心。”林昕彤說。
作為業(yè)內(nèi)人士，孫漠林的看法則更長遠，他認為對租客來說，落戶、上學、養(yǎng)老、醫(yī)療目前還沒有匹配的政策，目前租房的權(quán)益與買房差距還很大。“租戶的生活成本相對來說也比較高，目前他們的水電氣暖的收費標準都是按照商業(yè)的標準來收的。”
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