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　　 【編者按】 近日，媒體報(bào)道青島樓市房貸行情已現(xiàn)明顯“收緊”趨勢(shì),不僅折扣房貸難尋，首套房房貸利率上浮的銀行也開始增加，甚至出現(xiàn)了基準(zhǔn)上浮20%的執(zhí)行政策。

　　 那么在房貸行情日漸緊張的當(dāng)下，置業(yè)者該選擇怎樣的方式貸款置業(yè)呢？該如何劃定自己的購房預(yù)算呢？日前，記者聯(lián)系采訪到幾位金融業(yè)內(nèi)，給予當(dāng)下置業(yè)者實(shí)用的金融建議。

　　 青島房貸行情：“基準(zhǔn)利率”也日漸稀缺 多家銀行執(zhí)行首套上浮利率

　　 近日，記者走訪青島多家銀行后發(fā)現(xiàn)，目前青島房貸行情收緊趨勢(shì)已達(dá)近年來的最“冰點(diǎn)”，不僅房貸優(yōu)惠難尋，首套房利率上浮的銀行也在增加。比如，目前建行首套基準(zhǔn)，二套上浮10%；中行首套房一般上浮10%，客戶資質(zhì)較好則可申請(qǐng)基準(zhǔn)，二套房上浮20%；交行、興業(yè)銀行目前首套房執(zhí)行基準(zhǔn)；農(nóng)行的首套房貸執(zhí)行上浮10%；郵儲(chǔ)銀行、工商銀行、招商銀行的首套房貸利率，也已經(jīng)告別了此前維持的基準(zhǔn)利率水平，均在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%，中信銀行首套房貸利率上浮比例達(dá)到20%。另據(jù)官方媒體報(bào)道，平安銀行目前已經(jīng)暫停相關(guān)房貸業(yè)務(wù)，浦發(fā)銀行房貸額度相對(duì)緊張。

　　 而從全國范圍來看，房貸收緊也是各大中城市目前面臨的共同狀態(tài)，據(jù)一家專業(yè)金融數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，目前全國超九成的銀行已無利率優(yōu)惠。

　　【業(yè)內(nèi)建議一】

　　改善型置業(yè)者可重新計(jì)劃 剛需置業(yè)者先評(píng)估自身的還款壓力

　　 香港路一家股份制銀行的個(gè)貸負(fù)責(zé)人告訴記者，從7月至今一個(gè)半月時(shí)間，自己接觸的房貸業(yè)務(wù)量、咨詢量應(yīng)該是近三年來最少的一個(gè)時(shí)間段。有的客戶到訪或電話咨詢了解執(zhí)行政策后，便沒有再聯(lián)系了�！案杏X多數(shù)客戶對(duì)于房貸政策調(diào)整非常淡定，并不著急辦理，了解到房貸沒優(yōu)惠，放款時(shí)間較長(zhǎng)后，就沒有過多表達(dá)想要辦理的意愿了，這些客戶中許多都是改善型購房者，得知政策收緊都有推遲換房的打算�！倍�這樣的情況，山東路和麥島多位銀行信貸從業(yè)者也坦言，“近期頻繁遇到”。

　　 對(duì)此，金融業(yè)內(nèi)人士建議：如果是改善型置業(yè)者，換房或者再置業(yè)的需求并不急切，可以重新制定買房計(jì)劃。特別是再置業(yè)的購房者，名下有一套房的，需要執(zhí)行二套房利率，目前各家銀行針對(duì)二套房都是上浮10%以上，而倘若名下房產(chǎn)大于2套，則無法申請(qǐng)貸款，必須全款。

　　 對(duì)于剛需貸款置業(yè)者來說，如果買房計(jì)劃十分迫切，又需要選擇貸款置業(yè)。則最好在去銀行填寫申請(qǐng)材料前，初步對(duì)自己的還款壓力進(jìn)行評(píng)估。結(jié)合當(dāng)下的個(gè)人或家庭收入，再綜合自己想購買的房源價(jià)位，進(jìn)行綜合判斷，特別是倘若需要執(zhí)行上浮利率，每月還款額在收入中的占比是怎樣的，一般來說，建議月供占比應(yīng)在50%以內(nèi)，例如月收入1萬元的家庭或個(gè)人，月還款額建議低于5000元，過高會(huì)直接影響生活質(zhì)量。

　　 值得注意的是，如果申請(qǐng)房貸，執(zhí)行基準(zhǔn)或是上浮比例是需要簽訂在貸款合同中，在整個(gè)還款周期中，無論加息降低，都要按照這個(gè)比例執(zhí)行，從長(zhǎng)期來看，每月的還款壓力都會(huì)因此產(chǎn)生影響，所以當(dāng)下在貸款置業(yè)前需要細(xì)致考慮。

　　 【業(yè)內(nèi)建議二】

　　購買首套房建議等額本息 改善置業(yè)者可考慮等額本金

　　 關(guān)于等額本息和等額本金兩種還款方式，已是房貸行業(yè)老生常談，卻又保持較高關(guān)注度的話題，而在當(dāng)下島城房貸行情收緊的情況下，則更成為每個(gè)申請(qǐng)房貸者必問的問題。

　　 山東路一家國有銀行的信貸經(jīng)理就該問題給出了詳細(xì)解答和建議：首先等額本息和等額本金只是兩種還款方式，無論房貸行情寬松或收緊，不會(huì)直接影響該方式的選擇。等額本息是青島當(dāng)下一種常見的房貸方式，等額本息每月的還款額度相同，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。該方式適合收入穩(wěn)定的年輕工薪族，此外，經(jīng)濟(jì)水平長(zhǎng)期維持同一水平，前期無法投入過大的家庭可以選擇這種方式。

　　 等額本金是將本金分?jǐn)偟矫總�(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。但剛開始幾年的月供金額要比等額本息高，加之當(dāng)下島城購房貸款基數(shù)相對(duì)較大，置業(yè)者負(fù)擔(dān)壓力不可小覷。該方式比較適合高收入或貸款金額較少的人群，一般改善型置業(yè)者比較適合。

　　 【業(yè)內(nèi)建議三】職工類置業(yè)者可考慮使用公積金

　　 一位銀行信貸人員坦言，對(duì)于有公積金繳存的職工類購房者，可考慮使用公積金貸款，5年期以上公積金貸款3.25%，該利率在目前行情下顯得更加“珍貴”。目前單身個(gè)人最大可貸額度36萬，家庭單位最大可貸60萬元。對(duì)于貸款額度較少，或購買總價(jià)較低的置業(yè)者，如果有公積金繳存，可考慮進(jìn)行公積金貸款。

　　 不過，有部分樓盤開發(fā)商出于種種原因，更傾向于引導(dǎo)購房者使用商業(yè)貸款，甚至不接受公積金貸款，置業(yè)者如考慮使用公積金貸款，需提前了解購買房源能接受的貸款方式。此外，二手房公積金可貸額度要低于新房，購買二手房者不建議使用公積金。

　　 另外，值得一提的是，在滿足相關(guān)辦理?xiàng)l件下，貸款者可通過自助辦理公積金提取手續(xù)，用來償還商貸。（備注：僅限與公積金中心有該項(xiàng)自提業(yè)務(wù)合作銀行下的房貸）。