教你幾個(gè)估算房產(chǎn)價(jià)值的小竅門(mén)
2006-08-30 09:57:00 作者: 來(lái)源: |
考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值，不妨一試。
公式一：租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式：
租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入，數(shù)值小于12較合理。
一小戶(hù)型，2001年時(shí)售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。
該房產(chǎn)租金乘數(shù)‘=220000÷(1500×12)=12.2
一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過(guò)12倍，很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流。幾年后這套房子若售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬(wàn)元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過(guò)了合理的范疇。
投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
公式二：8年~10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是：
投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12]。
一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。以上文提到的小戶(hù)型為例，假設(shè)2001年時(shí)首付5萬(wàn)元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時(shí)它的投資回收年數(shù)是10.3年。
投資回收年數(shù)=(50000+1000×12)/[(1500-1000)×12]=10.3
但是到了2005年，由于房?jī)r(jià)上漲，而租金卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)這套房產(chǎn)每月的租金收入無(wú)法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨投資無(wú)法回收的境地。
公式三：15年收益是否物有所值
另外，也可以參考下面這個(gè)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年＜房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。
仍以上文提到的小戶(hù)型為例，2001年時(shí)，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬(wàn)元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬(wàn)元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)值為36萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬(wàn)元的售價(jià)，價(jià)值已經(jīng)被過(guò)度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的投資分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過(guò)高的租金乘數(shù)。
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