“以房養(yǎng)房”謹防風險
2005-04-11 15:02:58 作者:曹西京 來源:SRC-215 |
目前本市“以房養(yǎng)房”的市民越來越多。所謂“以房養(yǎng)房”，有兩種情況，一是出租舊房，用所得租金償付銀行貸款來購置新房；二是投資性購房，出租還貸。不少市民買一套新房自住，再買一套租價高、升值潛力大的房子出租，用每個月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息。這種“以房養(yǎng)房”的理財方式，在目前房貸政策緊縮、房產降溫可期的情況下，風險究竟有多大呢？
觀點一 做長線仍可看好
有投資者認為，房價可能短期會波動，但長遠看，調整周期過后價格仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預期下，只要負擔得起，房產仍是一項不錯的投資。他們認為，即使利率提高，還貸金額實際增加并不多，何況現(xiàn)在一年內次新房停止轉按揭，想出手也不容易，不如繼續(xù)持房出租。還有人表示，現(xiàn)在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的，只要房產質量不是太差，資金壓力不大，在當前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。在外貿公司上班的黃女士說，趁在職時養(yǎng)幾套小房型，強迫自己每月還貸，將來年紀大了就不怕下崗退休了。
觀點二 還貸額占比須控制
既然是投資就會有風險，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財師認為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入（如工資、存款利息等）應大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務就越安全。
由于房貸政策的變化，顯然，“以房養(yǎng)房”者的還貸金額將上升。以一套30萬元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬元，20年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率5.51%計算，每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風險。
觀點三 謹防物業(yè)貶值風險
除了還貸額上升的風險，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風險。
一位房產從業(yè)人員表示，房產也有“保鮮期”，要提折舊，房產發(fā)展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建筑材料設備、更符合時代需求的方向發(fā)展。因此，時間久的房產可能落伍，租金和價值有下降風險。
此外，房產市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看，房地產商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風險就越大。當房地產轉為買方市場時，開發(fā)商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購買多套住宅的的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。
觀點四 謹慎投資不宜“滿倉”
綜上所述，“以房養(yǎng)房”風險主要在于：銀行貸款利率調整，還貸額上升；房子老化或房產空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風險。分析人士認為，作為不動產，畢竟房產流動性不高，現(xiàn)在投資產品日見豐富，房產可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉”恐怕不合適。同時在投資房產時，也要全面評估投資回報率，對以租養(yǎng)房的房產，應對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源。并結合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
讀者聲音
“以房養(yǎng)房”長線投資
張?zhí)锾铮ü韭殕T） 目前滬上房價過高，政府正在逐步加大力度，抑制房價過度炒作,這已是不爭的事實。但是，若考慮到上海較高的城市定位及其強勁發(fā)展勢頭等長期利好，或許可以這樣的觀點來看待房價的高低：對于長期投資者來說，目前已到高位的房價仍可接受，升值是必然的，只是空間的大小有不同。因此，若以富余的自有資金進行房產投資保值增值，在還貸負擔并不重的情況下，以房養(yǎng)房仍不失一種可取的投資理財途徑。但對于短線炒房者，則宜適時了結。當然“以房養(yǎng)房”進行投資時，選房一定要注重房屋的環(huán)境、交通及商業(yè)配套等因素，宜選小區(qū)品位較高、交通便利、配套成熟及人氣旺盛之房屋，因為這些因素好壞對租金影響很大。區(qū)域租金的差異往往決定“以房養(yǎng)房”回報之高低。另外，利率又往往是制約“以房養(yǎng)房”成功與否的有效杠桿，所以“以房養(yǎng)房”者又要時常關注利率變化及經濟宏觀走勢，保持投資應有的敏感性，該出手時就出手，及時防范和化解風險。
通過綜合理財降風險
孫健（IT高級經理） 從1998年起，筆者就是“以房養(yǎng)房”的快樂一族。原先單位里分配到的2房1廳老式公房，出租給了“房屋銀行”，每月2500元的租金，再加上我和太太兩人的公積金和補充公積金2000多元，到手的金額，足以還掉每月3200多元的房貸，剩下的余錢被累積到女兒的教育基金中了。這些年，全家人“輕輕松松”地住進了那套靠近虹口公園附近的公寓。今年年初的房貸利息調整，我家的月供只增加了40多元，對小家的生活質量幾乎沒有什么影響。
記得早年在德國留學時，就開始了解“以房養(yǎng)房”的理財觀念，幾套房子“串聯(lián)”式地運作。回國后經過這些年的實際操作，才逐步摸索出一些抵御風險的做法。例如，租房一般通過較正規(guī)的中介公司和房屋銀行進行操作，出租合同一般不會超過2年，而且通過明確的合同條款規(guī)定，如果遇到租金大幅變化時，出租人有權“終止”合同或重新商定出租金額，以及尋找資深的房產方面的理財顧問等。
近期房產政策有較大變化，多少還是讓我感到有點緊張。因為房貸利息1年才調整1次，新政策對我的投資影響，要到明年年初才會體現(xiàn)出來，10月底我與“房屋銀行”的出租合同將到期。眼下只能根據(jù)房產市場的起伏而應變，通過綜合理財，將“以房養(yǎng)房”風險降到最低！
評估租金穩(wěn)定性
陳健（注冊會計師） 近年來，上海市民中有不少人是靠“以房養(yǎng)房”理財積累財富的。“以房養(yǎng)房”通常的做法，就是原先購買過一套面積較小的住房，后來為了改善居住條件而另外貸款，購買了一套大面積的住房，然后將先前的住房出租，用獲取的租金來償還銀行房貸，如果每月的租金大于每月償還的房貸，則還能獲取一定的收益。
應該說，上海市民的理財意識是領先于全國的，許多購房者由于無法承受高房價而暫時選擇租賃房屋。“以房養(yǎng)房”一族正是看到了這一點而從中獲益不少。但是由于近來市政府出臺了一系列調控樓市的政策，這些政策的出臺肯定會對樓市產生影響。如果房價下降，那么房租也將下降。到那時，“以房養(yǎng)房”一族的風險將會有所增加。“以房養(yǎng)房”的最大風險就在于租金收入的不確定性。
我認為，“以房養(yǎng)房”一族要評估租金收入的穩(wěn)定性，如果出租房配套設施齊全，并且地段較好，即使房產政策趨緊，也不會對租金收入的穩(wěn)定性產生大的影響，這就可以繼續(xù)采用以房養(yǎng)房。如果房租收入有下降可能，并且已不足以用于償還每月的房貸支出，那么應考慮將這套出租房出售，將出售收入用于提前償還房貸。償還房貸后還有結余，可存入銀行或購買國債以獲取穩(wěn)定的利息收入。
以房養(yǎng)房靠眼光
劉小可（自由職業(yè)者） “以房養(yǎng)房”是否可行，要視實際情況而定。以筆者的經驗，在控制風險的前提下，以房養(yǎng)房不失為一種較好的理財方式。
以房養(yǎng)房是針對擁有一套以上物業(yè)者而言如何“理房”。這里又可分為兩種情況：一是物業(yè)為全額付款，按目前一般住宅平均回報水平，稅后收益可達2-5％，還是高于銀行存款，這樣的以房養(yǎng)房幾乎無風險可言。不過這對資金實力的要求高，好處是遠比實業(yè)經營和炒股輕松及安全；第二種情況是，以物業(yè)的租金沖抵銀行按揭款，這里情況較復雜，涉及到按揭成數(shù)和物業(yè)的品質，不能一概而論。正因為情況不一，風險程度也會不同。我的物業(yè)為第二種情況，我是這樣來處理的。
筆者以前是股市投資者，3年前基本退出股市，以儲蓄的心態(tài)買有多處住宅房，1年之前有感于住宅房的房價偏高而脫手了3套，事后雖然錯失了超過30％的漲幅，但畢竟已有翻番利潤。當手中握有幾百萬元現(xiàn)金，又碰上低利率時代的煩惱，于是經過研究，又將資金轉移———投資于商業(yè)用房，實行“以房養(yǎng)房”。
我將資金一切三，一份買進帶有租約的辦公房，年租金回報為總房價的7％(稅后)，雖然包租期10年偏長，但現(xiàn)金流穩(wěn)定，每月去銀行拉卡即可，省卻了常人當房東的煩惱。另外，將三分之二的資金買進正宗街鋪，按我的測算，如果以10年為一周期，正宗街鋪的回報當在8％(稅后)左右，不少可超10％(稅后)。
我的“以房養(yǎng)房”是取長線策略，暫可抗衡按揭利率的壓力，如果另有物業(yè)升值的意外收獲，當是雙份滿足。
不為眼前利益所左右
高明輝（公司職員） 這次政府對房產市場的一系列調控措施，影響最大的是房產投資客，特別是靠貸款通過買進賣出獲取差價者。對以房養(yǎng)房者來說，由于升息使還貸額增加，租金又不斷走低，一般講這筆賬當然也肯定算不過來。但我想，還是應該將此放在一個相對長遠的角度來考慮。
我在2003年購買了一套150平方米的商品房，貸了約50萬元，起初考慮不等入住新房，先將舊房賣掉提前還清房貸，對舊房的心理價位約40萬元，但當時經中介評估卻不到此數(shù)，故而作罷。一波房價漲勢之后，此房價已翻番，現(xiàn)在即將入住新房，對舊房怎樣處理？是出租還是賣掉？如出售，則可“一槍頭”還清貸款還有結余，如出租則所得無幾，仍是“入不抵貸”。
我是這樣想的：現(xiàn)在要降溫的，是無所顧忌的炒房熱。長遠看，房產業(yè)還是將趨于穩(wěn)定發(fā)展，我不寄希望于手中的房子在短期內大幅升值，但留下它，心里似乎更加踏實些，租金么，也不想有太高的期望值，以此充貸，聊勝于無，就算是我以我貸款的資金，在房產上作個長線投資吧。
■專家觀點
以房養(yǎng)房風險全控制
近期，國家對房產短期投機行為進行了嚴控。越來越多的房產投資者將目光轉向了長期投資，即通常所說的“以房養(yǎng)房”。然而，這一投資模式中也存有種種風險，投資者必須引起足夠重視。
租房要看市場環(huán)境
不同地區(qū)和類型的房產，回報率有較大區(qū)別，在進行投資之前，要深入了解市場環(huán)境。一般來說，生活設施齊備、交通方便地區(qū)的租賃市場較活躍。特殊環(huán)境地區(qū)也會形成固定的租客群，如高校附近的學生群體、古北金匯等高尚社區(qū)的外籍人士群體等。應通過考察，了解目標房產所處地區(qū)的租金及房價水平，從而得出一般的投資回報率以供參考。
以房養(yǎng)房回報率低
簡單的計算方法主要有兩種，一是（月租金-物業(yè)管理費）×12/（房產購買價格+其他初始投資）；二是（月租金-物業(yè)管理費-月還利息額）×12/（首付款（即本金）+其他初始現(xiàn)金投資）。對貸款買房的投資者來說，第二種計算方法更為科學。國外一般租金回報率在3%左右，而在中國，由于住宅僅有70年的使用權，因此這一比率的合理水平應該在5%-6%左右。但據(jù)抽樣調查顯示，上海目前租金回報率的平均水平在3.7%左右。
此外，房地產市場的未來走勢，包括未來租金水平、房價及房貸利率變化等，也是影響投資風險的重要因素。房貸利率的上升預期越大，投資者所要求的當前回報率就越高。在目前房貸利率處于上升通道、房價租金未來走勢不明朗的環(huán)境下，“以房養(yǎng)房”的風險更易擴大，投資者要更加謹慎。
謹防租客道德風險
在尋找租客時，要防范租客的道德風險。第一要通過檢查身份證、與租客交談等方式，盡可能多地對其進行了解，然后簽訂規(guī)范的房屋租賃合同，尤其對物管費支付、租期內房屋設施損害賠償?shù)热菀滓鸺m紛的內容，要商討后加以確認。此外要到相關部門進行合同備案，這樣萬一發(fā)生糾紛，房東可以得到應有的法律保護。
最后，在房屋出租期間，房東最好定期進行檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題可盡早處理，從而避免或減少損失。在合同到期前應與租客及時溝通，確認續(xù)租問題，如租客無續(xù)租意向，要盡快尋找新的租客，以減少空置損失。 |
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