買房和租房住起來(lái)都一樣,不過(guò)從投資的角度看來(lái),就大大的不同了。中國(guó)人有錢了喜歡買房子，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)是最穩(wěn)定的投資，而且能福蔭子孫。但現(xiàn)如今，地是國(guó)家的，不可能成為私產(chǎn)，所以大家就把購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的熱情投資到了房子上。然而，有人算起細(xì)賬來(lái)，忽然發(fā)現(xiàn)，原來(lái)買房子有可能還沒租房子值。
原帖
瞧什么瞧
很多人認(rèn)為租房不劃算，每年要交給房東很多錢，不如買一套自己的房子劃算。
為了便于比較，我們假定甲和乙的收入完全相同，都是實(shí)力比較強(qiáng)的那種。手邊都有35萬(wàn)元錢。
甲用20萬(wàn)作首付，貸款80萬(wàn)二十年按揭，購(gòu)得價(jià)值100萬(wàn)房產(chǎn)一套。按照新利率5．31％，共50萬(wàn)利息，總還款額130萬(wàn)，月供約5400元。契稅和公共維修基金4萬(wàn)元，裝修及家電花銷11萬(wàn)元（這是比較省的），這樣前期投入共計(jì)35萬(wàn)元。
乙租房，為了追求生活質(zhì)量，租了與甲完全一樣的房型，月租金5400元，剛好與甲的月供一樣多，租金這么貴當(dāng)然是含裝修、家電及物業(yè)費(fèi)了。乙把手里的35萬(wàn)存進(jìn)銀行，5年期整存整取的利率是3．6％，得到利息后自動(dòng)繼續(xù)轉(zhuǎn)存。20年后得到利息（扣利息稅后）25萬(wàn)，共得到60萬(wàn)元。
甲在第十年時(shí)由于裝修破敗，剛好又存了10萬(wàn)塊，花了10萬(wàn)元進(jìn)行重新裝修和置換新家具。
乙在第十年時(shí)同樣有10萬(wàn)塊，由于裝修都是房東的事，他把10萬(wàn)又存銀行，10年又得到13萬(wàn)元。
甲每年付物業(yè)費(fèi)2．5元×100平米×12月＝3000元，供暖費(fèi)30元×100平米＝3000元，共6000元，20年共計(jì)12萬(wàn)。
乙每年6000共計(jì)12萬(wàn)存銀行，由于是零存整取，我們保守估計(jì)在第20年時(shí)得到了15萬(wàn)。
這樣甲在第20年時(shí)還清了所有貸款，拿到了房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)還剩50年。
乙在第20年時(shí)擁有60＋13＋12＋15＝100萬(wàn)。一次付清買了與甲同樣的100萬(wàn)的房子，產(chǎn)權(quán)70年。
從上面的例子看，買房和租房在第20年的時(shí)候結(jié)局幾乎相同。不同的是甲把錢付給銀行而乙付給房東。但為什么我們總是覺得把房買到手里劃算呢？是因?yàn)槲覀兘?jīng)常忽略了把錢存銀行的利息。而這個(gè)利息高達(dá)3．6％。由于我們把現(xiàn)金沉到了房子里不能存在銀行掙利息，這個(gè)3．6％就損失掉了。而且在買房時(shí)又通常不把裝修和物業(yè)的費(fèi)用計(jì)入成本，而這些都是實(shí)實(shí)在在的花銷。
現(xiàn)在我們來(lái)談?wù)劶酉⒌膯?wèn)題，假如加息3％的話，甲要憑空多付34萬(wàn)元，這是個(gè)保守估計(jì)。如果我們大膽地以加息5％來(lái)計(jì)算，甲幾乎要付110萬(wàn)的利息！
而對(duì)于乙，當(dāng)然是利息越高越合適了。
另外如果有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的話，我們?cè)賮?lái)假設(shè)在二十年中間甲失業(yè)了，負(fù)擔(dān)不了這么重的月供，房子就被銀行低價(jià)拍賣了，白供了這么多年。
而乙失業(yè)了，負(fù)擔(dān)不了這么貴的房租，就改租了個(gè)1000元／月的小房子住，再找機(jī)會(huì)。
再假設(shè)二十年中間家里急需用錢，比如說(shuō)父母生病了，甲一籌莫展，如果把房子賣了會(huì)損失慘重，轉(zhuǎn)按揭也相當(dāng)?shù)穆闊┵M(fèi)時(shí)，很難在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)。
而乙在銀行有大量存款，取出來(lái)用就是了，最多損失一點(diǎn)利息。
綜上所述，我個(gè)人認(rèn)為在利率攀升的情況下貸款買房風(fēng)險(xiǎn)極大，還不如租房住更靈活一些。
游客
呵呵，樓主，我駁你一下。
為了簡(jiǎn)便計(jì)算，假設(shè)乙租的就是甲購(gòu)得的房子。20年后，兩人基本相同，但是乙的新房子比甲的多了20年所有權(quán)。
1.房地產(chǎn)是稀缺資源，20年后100萬(wàn)的房子，就算沒有任何通漲因素存在，其地段絕對(duì)無(wú)法比擬20年前的地段。而所有權(quán)多了20年，不會(huì)造成實(shí)際上的影響。雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)存在泡沫，但這個(gè)泡沫絕對(duì)不會(huì)多。人類的生產(chǎn)創(chuàng)造決定了20年間財(cái)富會(huì)有相當(dāng)大的積累，房地產(chǎn)這樣的稀缺資源，原則上始終是升值的。
2.按照你的算法，甲在房產(chǎn)上的投資，現(xiàn)金流始終是負(fù)的，因?yàn)樗脑伦庵粔蜻�月供，而甲還要支付物業(yè)、維修等費(fèi)用。這個(gè)投資本身就是失敗的，他對(duì)甲的資金安全形成了巨大的威脅，除非這部分投資對(duì)甲來(lái)講微不足道。
3.也就是說(shuō)，乙用5400元的房租，基本上租不到和甲同樣價(jià)值的房子，你算法的前提就出現(xiàn)了問(wèn)題。
4.我發(fā)現(xiàn)論壇中的朋友們很多都害怕負(fù)債，殊不知，房貸，尤其是公積金的房貸，是一種利息相當(dāng)?shù)偷馁J款。只要你有很好的投資渠道，絕對(duì)可以覆蓋你負(fù)債的利息，也就是說(shuō)，借錢生錢。
5.為了說(shuō)明4，我們可以舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，例如，在房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)。甲和乙各有100萬(wàn)，甲全額付了一套房子，價(jià)值100萬(wàn)，而乙貸款買了3套房子，價(jià)值300萬(wàn)，貸款80％，手中還有40萬(wàn)的流動(dòng)資金。你可以看到，貸款是個(gè)杠桿，允許你用較小的金額撬動(dòng)較大的資金。
6.風(fēng)險(xiǎn)？在第5種情況下，看起來(lái)乙的風(fēng)險(xiǎn)大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是最難變現(xiàn)的一種資產(chǎn)。但是乙的手中有流動(dòng)資金，可以利用其他的投資，減少房產(chǎn)的損失，同時(shí)規(guī)避現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。而甲，雖然現(xiàn)金流沒有風(fēng)險(xiǎn)，但是只能白白承擔(dān)資產(chǎn)的損失。
7.加息的風(fēng)險(xiǎn)？其實(shí)加息并不可怕。要知道貸款的利息增加，其他投資工具的收益率一定要增加，并且投資工具的收益率原則上總是大于貸款利息的，否則銀行的信貸沒有人去借。銀行還要承擔(dān)高額利息，必然破產(chǎn)。
8.看看世界上的大企業(yè)，如果沒有借貸，規(guī)模必然上不去。不是么，我們國(guó)家從前一直鼓吹既無(wú)外債，又無(wú)內(nèi)債(國(guó)債等)。結(jié)果如何？資金的配置不能夠最優(yōu)化，是僵死的。
9.綜上，借貸是利用小資金撬動(dòng)規(guī)模資金的有效方法。其中有風(fēng)險(xiǎn)，但一定有機(jī)會(huì)。完全沒有借貸的資產(chǎn)，健康狀況倒不一定好。
10.我也理解樓主的部分意思，其實(shí)按照甲只有35萬(wàn)的資產(chǎn)，去購(gòu)買100萬(wàn)的房產(chǎn)，本身就有很大的風(fēng)險(xiǎn)，不如降低為購(gòu)買70萬(wàn)的房產(chǎn)。同時(shí)將借貸期限盡量延長(zhǎng)到30年，以減少現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。
11.至于是否找得到好的投資渠道，這個(gè)只要?jiǎng)幽X筋，努力去做，一定會(huì)有門路。如果只是全部存在銀行，那還真是不如不負(fù)債。
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