我們特地走訪了上房置換和中原地產兩大機構中具有豐富實踐操作經驗的“老法師”，為讀者逐一細數購房中可能招致損失的細節。
細節一：預售許可證損失估算：10萬元或更多財智支招：銷售許可證調查“購買房屋時，合同是至關重要的，購房者所有的經濟利益到最后都在合同中得到體現”，中原地產上海中原物業代理有限公司的法律部高級經理羅亞東如是說。他告訴記者：從合同來看，購房者需要注意的主要有面積、違約責任等幾方面的細節問題。但是其中最重要的、影響最大的一個細節是預售許可證。由于前一段時間，樓市漲幅驚人，一房難求，很多購房者忽視了這一點，以致最后遭受損失卻無可奈何。
羅亞東強調：預售許可證的有無決定合同的基本效力。如果開發商在沒有取得預售許可證的時候就和購房者簽訂預售合同的話，這個合同其實是無效的。一旦房價上漲開發商很有可能不愿再以之前的定價銷售，而故意違約。這樣做即使產生官司其最終的結果也只是：權利義務恢復原狀，開發商退錢。這其中，購房者損失的是時間以及此時再另購房需付出的比原來更多的錢款，少則十多萬元，多則幾十萬元。而開發商則可以高價出售房屋以獲利，即使必須付出罰款，但與其獲利相比，只是小意思。
另一種情況是，在沒有取得預售許可證的情況下，開發商惡意圈錢。購房者將面臨的損失更大，房財兩空。
這種損失并非不能避免。房屋合法銷售前必須取得5證：土地使用權證、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、預售許可證。其中，正常情況下，前4證取得后才能拿到預售許可證，因此購房者只需識別預售許可證就可以了。一般預售許可證上都寫明這個樓盤的可售樓房信息，購房者只需與合同附件中的設計平面圖和小區平面圖對照起來看就可以明了自己所購房產是否能合法銷售。必須提醒消費者的是，開發商放在售樓處的一般只是預售許可證的復印件，而復印件是很容易造假的，因此，簽合同前，購房者最好到房產交易中心做個調查，以確認其預售許可證的真實性。
細節二：面積誤差損失估算：0.5萬－2萬元財智支招：將正負3％的誤差細節到套內、公攤
預售合同的第5條是對暫測面積與實測面積誤差范圍的規定。目前的行規是正負3％（含3）以內，多退少補。面積誤差大于3％，多出部分算開發商白送，誤差小于負3％的，購房者有權退房。在樓盤好賣的情況下，有些樓盤的開發商會將這個值提高到正負4％或正負5％，如果樓盤不好賣，購房者可與開發商談判將面積誤差值定得低些，正負2％或更低。
不過羅亞東告訴記者，在樓市火暴的情況下，開發商一般不會讓步。其實關于面積誤差的另一種現象，更值得購房者關注，即開發商在套內和公攤面積上做文章。或增大公攤面積而套內面積不變，或增大公攤面積同時縮小套內面積，其結果都是面積誤差保持在3％以內，購房者還是要補差額，可是實際套內面積不變或縮小。別小看這些誤差，按一套100平方米的房子，單價5000元，誤差為1％的，代價就是5000元。因此，購房者可以在附加條款中與開發商對面積誤差作出更細化的規定，如套內誤差和分攤面積誤差各在多少范圍內。
細節三：違約責任損失估算：上萬元財智支招：提高違約責任的百分比預售合同的第7條是對買賣雙方違約責任進行約定，一般是對等的，目前普遍約定在房屋總價的1％－3％。羅亞東建議：購房者可以將違約責任約定得高些。因為，一般而言，購房者違約的可能性比開發商要低得多。購房者的責任只是付款，而開發商要造房、搞配套，責任較多，違約的可能性更大。因此，購房者在對自己付款有把握的情況下，大可以將此違約責任的百分比約定高點，一方面增強對開發商的約束，一方面可以得到更多的違約賠付。
細節四：交房時間點損失估算：0.5萬－1萬元財智支招：咬定“3個月”不放松預售合同的第10條、11條分別對交房時間和大產證獲得的時間作出規定。一般而言開發商會在合同中與購房者約定，交房3個月后拿出大產證，也有約定半年，甚至9個月的。其實按正常工期，交房后，開發商的主要工作是綠化和環境建設，一般3個月就可以完工了。如果不能，說明其中有問題（諸如配套不到位等），因此開發商說3個月是最正常的，說6個月其實已經為自己留了很大余地了，至于9個月則很“過分”了。別小看幾個月的差別，這將決定你拿違約金的時間起點，也是一筆不小的錢。
細節一：產權狀況財智支招：產權調查與新房交易不同，二手房交易中，如何看產證大有講究。上海房屋置換股份有限公司權
證代理部副經理胡依望憑多年經驗告訴記者：二手房交易中的很多問題，其實通過產證都能反映出來。這些隱藏在產證里的問題，或者關系到交易的成功與否，或者決定買家必須支付多少費用，除非有相當經驗，一般人不易看出。而所有這些損失其實只需支付31元，到交易中心做個產權調查都可避免。從這個角度看，產權調查是一本萬“利”的。如果，是無中介交易，那么這一步是極為重要的。
〈細節一A：產權人〉損失估算：全部房款＋訴訟費用＋時間＋精力胡依望告訴記者，房地產交易的形式與其他商品不同，根據《房地產登記條例》，只有房產的權利人發出的交易承諾才是有效的。現實中往往發生這樣的情況，即賣房的人不是產權人或者賣房的人不是唯一產權人。這時如果買家與賣家簽訂協議并交款，然后到交易中心去登記的話，則會有很大的風險，因為交易中心初審需要7天，7天后交易中心發現產權人與賣方不符合或產權人不唯一的話會拒絕登記。而產權人可以申請司法介入。例如，雖然法律規定房產屬于夫妻雙方共有財產，但如果房產證上沒有另一方的名字，則其無權要求停止出售該房產。反之，如果房產證上有另一方名字，則其有權利。夫妻對共有房產的處置中一旦發生問題，可申請司法介入。買方不僅沒了房子，還暫時無法拿回房款，而且惹來一身麻煩。
〈細節一B：產權性質〉損失估算：多繳稅，少則幾千多則三四萬元胡依望提醒購房者：不同的產權性質決定了不同的納稅方式。目前，居住房是按售后房價的1.5％繳納契稅，非居住房則是按3％繳納。而商業用房除了交納契稅外還要交納4種其他稅。由于歷史原因，現在有些二手房賣的時候是作為住宅賣的，可是當初建造時是商業用房性質，1996、1997年這類房產接入水電煤作為住宅使用，但是其產權性質沒有變過，還是商業用房，現在購買這類“住宅”后，要交的契稅是3％，而且以后還有許多其他稅要交。買家如果事先不知道這一點的話，注定吃虧。以一套50萬元的房子算起碼多繳7500元，還不包括后續費用。
〈細節一C：產權年限〉損失估算：房價被斬，上萬元翻開產證向左看向右看，房產證上的信息對購房者了解房產狀況很有幫助。左頁上具有土地、劃撥、出讓、年限等資料，右頁上具有結構、面積等房屋狀況。另外，在后頁的備注欄里，也要看清是否具有抵押、商業貸款、司法凍結等其他情況。一本產證在手，我們可以了解容積率、小區規劃等大致情況。一般70年年限的是居住房，40年的是商娛房，其他工業房產是50年年限。二手房由于已經使用過較多年，因此購買時剩余的使用年限直接關系到房屋的價格，知道了年限大可討價還價，免得花了冤枉錢。
細節二：購房手續損失估算：視房價漲幅而定，20％－50％財智支招：到交易中心做一下預告登記二手房買賣合同不能對抗第三方，也就是說，如果買賣雙方簽合同之后，賣家仍有權決定把房子賣給第三方。在房價上漲的過程中，這種情況很多見，很多人對此感覺無能為力。但胡依望告訴記者，只要在交易中心做了預告登記，就在法律上確立了雙方的買賣意愿，成交單方不能撤銷。如果賣方要撤銷，買方完全有權利要求司法介入，在打官司期間可凍結此套房產，使房主無法另賣給他人。 來源：勞動報
細節三：合同財智支招：規定越細好不要相信口頭承諾，裝修、水電煤、家具，所有說好贈送的東西都要寫下來。二手房買賣中，往往是簽合同前，賣方什么都答應你，簽完了，想想不劃算，于是就反悔。這時就需要合同來約束了。
〈細節三A：逃稅〉損失估算：幾千到上萬元不要搬起石頭砸自己的腳！通常逃稅的做法是，在正式合同上把房價寫低，比如實際買賣價格是70萬元，而在合同上寫50萬元，這樣買家可以逃掉差價部分20萬元的契稅。看似賣家做了好人，買家占了便宜，其實這樣的做法對買賣雙方的利益都無法保障。對買進方來說，一旦國家恢復了營業稅、土地增值稅、個調稅等其他稅收，當他再以高于50萬元的價格出售這套房子時，那么他必須多付高出部分的稅款。對賣出方來說，一旦買進方不承認協議價格，只肯按合同價格付款，那么賣出方只能打落牙齒肚里吞，因為合同可抵抗協議，對于兩種價格法律只以合同為證。
〈細節三B：水電煤電話費用〉損失估算：幾百元到上萬元這類費用如何結算，在合同上應該說明。
最好以房屋交割日為準，交割日雙方一同去看表具確定數字。如果是以合同簽訂日為準，那很有可能發生這種情況：房主仍未搬出時，猛打電話用水電煤，產生巨大費用而讓下家承受。
〈細節三C：裝修、設備、戶口等〉損失估算：數千元雙方的意愿要充分地表示在合同上，盡可能不要省略，以免出現不必要的糾紛。賣家贈送買家的設備應一一寫明。另外，如果有戶口未遷出已成交的房產，將來有可能產生動拆遷和使用權等方面的問題，所以買家可在交付房款之前，請賣家到派出所出具戶口遷移證明。
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