在現行貸款利率和貸款期限相同的情況下,各家銀行住房按揭貸款服務的差別主要體現在還款方式和售后服務的不同上。那么,購房者如何選擇適合自己的住房按揭貸款呢?
兩種基本還款方式
目前最普遍、最基本的還款方式是等額本息還款法和等額本金還款法。
等額本息還款法既是各商業銀行普遍采用的,也是借款人比較喜歡的還款方式。借款人每期的還款金額相同,還入的本金或利息卻不一定相同。
等額本金還款法是借款人每期償還等額本金,同時付清本期應付的貸款利息的還款方式。其特點是,在還款初期,借款人負擔較重,但隨著時間的推移,每期還款金額會逐漸減少。
三種輔助按揭法
加按揭 加按揭目前有2種解釋,一種是在原有貸款基礎上增加貸款金額；另一種是在原有貸款基礎上延長還款期限。前者能增加客戶可支配的流動資金,后者可減少每月還款額。辦理加按揭需要具備一些條件,如已辦妥房產證、客戶不能有違約記錄、按揭總額不能超過總房價的8成等。
減按揭 減按揭主要有2種方法,一種是在原有貸款基礎上減少貸款金額,也就是常說的提前還貸；另一種是在提前歸還部分貸款的同時縮短還款期限。
目前許多有實力的貸款者不想多付銀行利息,紛紛取出儲蓄存款或賣掉股票、外匯來還貸。其實,仔細算一下,提前還貸雖然少付了銀行利息,卻也少掙了炒股炒匯的錢。消費者如果能很好地控制風險,一般20%至30%的收益率是可以預見的,遠高于銀行5.04%的貸款率。
轉按揭 對于那些辦理了按揭貸款又想賣掉房子的客戶,或者想貸款購買已經辦理了按揭貸款房子的客戶來說,轉按揭是一種不錯的選擇。由于轉按揭手續復雜、風險大,所以相應的中介費用也較高。
由于公積金貸款的利率低于商業貸款,一些客戶把公積金貸款作為首選,但公積金貸款的最高額度只有20萬,所以在額度不夠的情況下,多數客戶會選擇組合貸款,即公積金貸款＋商業貸款。想辦理組合貸款的客戶,必須選擇等額本息還款法,因為商業貸款要和公積金貸款的還款方式保持一致,而目前公積金貸款只有等額本息還款法一種。
根據個人定位確定貸款法
拆遷戶 大部分拆遷戶會在拿到拆遷補償后提前部分還款,以減少利息支出。對他們來說,等額本息＋提前部分還款的組合還款法是個可行的辦法。
投資客 他們大多希望借助銀行的力量騰出更多的可支配資金用于投資經營。建議他們若有閑置資金,可提前歸還部分貸款,以減少利息支出。如果后期出現支付困難,可申請加按揭,延長還款期限,減少每月還款額,以增加流動資金。
工薪族 收入來源單一穩定,選擇等額本金還款法較適合。如公務員、教師等雖然收入穩定,但收入絕對額不大,因此如何巧選還貸方式減少利息支出至關重要。一是可以增加首付比例,減少貸款金額；二是當收入呈遞增趨勢時,可以使用減按揭。
根據年齡確定還款法
20至29歲的消費者是年輕的創業一族,買房的首付款主要來源于工資積蓄,或向父母、親戚借款。這些處于起步階段的年輕人,每月資金比較緊張,應盡量選擇較長的還款期限,減少每月的還款額。經常跳槽、收入不穩的消費者,應充分考慮自己的還款能力,否則一旦逾期還款,其信用不良記錄將永遠被載入銀行檔案,對以后申請其他貸款或信用卡都將造成影響。
30至50歲的消費者是房貸市場的主力軍,正處在事業和收入的高峰,同時面臨著子女教育、購房、購車等大額支出,是最需要理財的客戶群。由于大部分人每月的各項開支較大,所以每月的還款額不宜超過家庭總收入的50%,等額本息還款法是比較合適的方式。當然,有些消費者為了節省利息開支,更愿意選擇等額本金還款法。
51至60歲的購房者已處于半退休狀態,首要考慮的應是利息。房貸理財的關鍵就在于盡量減少利息支出。這部分人的購買力是逐漸降低的,可采用等額本金還款法。
總的來說,消費者無論選擇哪一種貸款,都是圍繞著"一個前提、兩個目的"的:在保證不影響基本生活的前提下,盡量減少利息支出,增加可支配的流動資金。來源:上海證券報 俞曉莉
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