近年來,隨著商用房地產市場的日益發展,在以租賃經營為主的同時,一些寫字樓和商鋪開始實行售賣產權的方式,這種方式因為具有將來可以坐收租金的好處,因而大大吸引了一些中小投資人的注意。投資商鋪,機遇多,風險也大,如何科學地回避投資風險呢?
產權能否落實是關鍵
2003年9月15--26日位于上海淮海中路的某樓盤在各大主流報刊媒體上投放26次大篇幅的紙質廣告,折合金額約420余萬元,一場聲勢浩大的宣傳攻勢就此展開。應該說該樓盤的銷售前景是相當不錯的,畢竟在淮海路上可售型的商鋪屈指可數,物業和地段的稀缺性決定了其市場境遇理應不錯,開盤前三天購買者就請人徹夜排隊。但出人意料的是,一張不該出現的公告出現在該盤售樓處的玻璃幕墻上:"經查,淮海中路*號**大廈1～6樓商鋪分割房產廣告,無銷售許可證明文件,且未經登記擅自發布房地產印刷品廣告。特此警示。"落款是盧灣區工商局,日期是9月25號。隨后,另一張售樓處"十一"放假的公告也跟著貼出。
投資購買產權,物業經營的合法性是投資人首先要考慮的,譬如"五證"是否齊全(《建設工程規劃許可》、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》《建設工程開工建設許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》),由此確認物業項目的合法性。
那又如何防止所買物業被抵押呢?投資人要暗地調查一下,所要購買的商鋪是否被抵押,或者在你購買后防止被再次抵押。不動產被抵押的現象屢屢發生,很多原因是由于金融放貸機構之間缺乏必要的信息通報,甚至利益部門和相關利益人相互勾結造成的。由于所購商鋪僅是整個房產的一部分,因而今后的房產管理問題、投資人對商鋪有哪些權益等問題都要問清楚。
評估投資周期與風險
投資購買產權經營和租賃經營是兩種截然不同的運作方式。購買產權意味著你將擁有店鋪的所有權,通過自有產權的經營從事經濟活動。通過投資行為購買店鋪產權的方式,一次性投資大,回收周期長,往往風險較大,由此,你必須做好防范風險的準備,考慮退出機制,必要時能及時退出。當然,風險大往往收益也大。
有一個簡單的投資公式可以評估某物業的投資價值,這是國際上專業理財公司評估物業投資價值的簡單方法。按他們的計算原則,衡量一處物業價格合理與否的基本公式為:如果該物業的年收益×15年＝房產購買價,則認為該物業物有所值。如果該物業的年收益×15年＞房產購買價,則表明該投資項目尚具升值空間。
還有一種更為簡單、便捷的方法,雖不是很專業,但適合百姓進行投資時參考:如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積/100,則認為該物業物有所值。如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積/100,則表明該投資項目尚具升值空間。
這些是常用的比例與比率法,它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的需要進行專業性的投資分析。在計劃一項房地產投資時,投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。
商鋪投資回報率高的往往受到大家的青睞。去年國慶節期間,位于上海長寧路、匯川路口某商廈推出了3年前就已經竣工的4層商業裙房。一樓均價4萬元/平方米,二樓均價2.6萬元/平方米,三樓以上尚未推出,單套面積約10~40平方米。在回報方式上該樓盤承諾:包租10年------前3年,業主將以8%的投資回報率獲得固定回報；3年后8%的回報取消,第4、第5年,業主們將獲得商場租金收益的80%,由業主們再按投資比例分成；第6至第10年上升為租金收益的90%。同時,后7年業主的收益將有5%回報率的保底。由于回報率比較理想,從現場的情況看,目前該盤2層約700個鋪位只剩少量大面積鋪位在等待最后的主人了。
租賃好壞是投資依據
天上沒有掉下來的餡餅。雖然相對于獨立商鋪的門面房而言,商廈鋪位的投資金額較少,但風險較大。大型商業物業內的鋪位租賃情況的好壞,易受商廈整體經營情況好壞的影響。經營情況好,人流量大,銷售額高,鋪位自然就不愁出租；一旦經營情況不好,人流量減少,則商廈內的鋪位租賃或多或少受到影響。特別是,部分經營管理者疏于對鋪位的經營管理的督導,造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場地,不時發生質量問題,買賣糾紛不斷,逐漸影響了商廈的聲譽,造成了惡劣的影響,使消費者望而卻步,而投資者鋪位出租情況就更難以樂觀了。
許多開發商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業用房用于統一出售,這種統售店面,售價自然比單純一樓的店面低得多。但對此類物業,投資者需留神,心里沒底千萬不要下單。一般來說,餐飲、超市、家裝和美容等行業是租用該類店面的主要對象,此類行業對面積的要求都在100平方米以上,如果太小,可能不好出手。
物業品牌決定商鋪價值
香港不少大型商業物業有專門的經營管理公司打理。香港地鐵物業旗下的四家商場,就是在香港地鐵物業經營之下,在三流地段做出了一流的業績,廣受商業客戶的好評,不僅名店紛紛入駐,出租率長年維持在100%,而且在近年來市場不景氣的情況下,仍保持每年7%左右的租金增幅。因此,選擇商業物業的品牌經營商,就成為投資大型商廈(或專業市場)內鋪位的關鍵。
由品牌經營商通過科學規劃商場布局、策劃營銷活動、制訂經營主題等,為物業提供相關經營管理服務,提升物業的整體牌譽和形象,提高物業對特定租戶的吸引力,并承擔招商及售后服務、市場管理等經營管理活動的職能。這樣,大型商業物業通過經營管理來集聚人氣,其鋪位的價值才能獲得提升。 來源:上海證券報 胡慧平
|
