一家地產商給記者算了這樣一筆賬:2003年全國主要大城市人均居住面積不過16.6平方米，大大低于世界同等城市平均水平。到2010年，住房需求還有1億平方米建筑面積的增長空間。
需求持續增長，房地產的價格以及投資回報空間仍然很大，這成為房產表象下最直線的推導。盡管“泡沫論”的陰影無時不在。“我堅信，只有在一個良好需求的基礎之上，它的供應才能得 到有效的分配。”仲量聯行副董事張紅的看法代表了多數人的立場。眼下這場全民投資運動看上去正方興未艾。
到底誰在投資房子？這是一個和“誰是有錢人”差不多不容易回答的問題
那個一下子買斷50套房子的人
5月20日，張羽沖給了妻子一張有101萬元存款的折子后，兩個人吃了一頓特別的燭光晚餐。“一百零一次求婚，夠浪漫了吧。”這個從中央音樂學院畢業的鋼琴老師一點不掩飾財富給他帶來的快樂和成就感。一切精神的滿足無不基于物質，這點張向來深信不疑。張羽沖的另一個身份是房產投資客。幾天前，一個由朋友介紹的外地人從張羽沖手里囤積的富力城樓盤50多個房型中盤走了兩套一居室，直接把101萬房款打到了他的賬上。這筆沒有費太多口舌就達成的生意里，張羽沖凈賺了16萬元。35歲的張羽沖是這個時代的典型產物，80年代初的開放熱情、樂觀精神很容易感染每一個當時身處大學中的年輕人，“投資、賺錢，然后有更好的生活，你才可以去幫助別人。”微卷的頭發、年輕俊朗的面孔使他看上去很有感染力。張羽沖說這是他賺錢的“基本面”，“做生意，我容易讓人信任”。
“投資房產不是所有人都能去做。”談起近十年的炒房生涯，已經聲名在外的張羽沖說，“這里不是僅僅指人的智慧與腦力，還有一種就是生活的態度。如果你是一個沖著70年使用權去的人，最好還是別做房地產投資。”他一直認為，北京有兩種對自己特別有利的投資模式可以去考慮，一是靠市場整體價格的提升，二通過差價獲取收益，“因為北京在2007年以前，有大量的城市開發建設和投資，城市整個的地域結構模式會有明顯變化。”他說，相對這個情況，即使沒有第一種機會，后一種機會也是存在的。在他看來，投資房產至少在幾年內是勝多輸少的生意，“我不贊同買一套房子住到老的那種生活態度，我的居住理念是5年升一級。比如我以前買的是勁松橋邊一處叫‘華騰園’的樓盤，住了5年，華騰園的房價從每平方米4900元漲到了8000元。我判斷這個房子以后升值空間不大，今年就把它賣掉了。一是刨去裝修和利息成本，這個房子已經讓我凈收益近30萬元，二是我可以再買更好地段、品質更高的住宅。”張說，投資意味著掙錢，也意味著人對生活永不滿足的信心，“住得好，也要賺得多”。
張羽沖開始從房屋這種不動產中嗅到利潤的氣味是在90年代中期，那也是一個各地土地批租泥沙俱下的時候，他在玉泉路附近租了100多畝地，蓋了房子出租，一年收益有20多萬元，“兩年間，錢就翻著番地賺”。但后來這塊土地被國家征用，讓他的地產投資暫時劃了個逗號。1999年，他購置真正意義上的第一處房產，到“華騰園”看房，當時北京還沒有CBD概念，他并沒有投資房產這個想法，只是華騰園一套25層主臥、客臥、客廳、書房全部朝南的174平方米大戶型吸引了他。之后不久，張羽沖不斷接到中介公司打來的電話，詢問他是否有出租的打算，并且都開出了不菲的租金。“既然租金都這么高，我沒有道理就此罷手。”張羽沖于是意識到這是筆好生意，又在華騰園訂了4套，2套兩居、2套一居。10個月之后，他以每平方米高于原價800多元的價格分別賣掉兩居、一居各一套，獲利十余萬元，剩余的兩套都作為出租，目前的租賃價格分別為4800元/月和3200元/月，用來還銀行的月供綽綽有余。
“我發現小業主原來也可以這么玩。”張羽沖說他的錢是慢慢滾多的，投資的初期階段，身邊不留很多錢，湊兩三個月夠一個首付，就把錢花出去。張羽沖說，他的投資理念是，資金一定要滾動起來，同時要有一條完整的鏈條，靜止不動的資本是增不了值的，只有在流動中資本才有增值的能力。“我不贊同把錢都存在銀行里，去吃那么一點點可憐的利息。如果手里有100萬現錢，半年時間還沒花出去，我就要心慌了。遇上有好項目，但手里沒有現錢，就要靠融資。我的朋友圈子很廣，別人也愿意把錢借給我。”張羽沖判斷多數人沒有辦法做得像他這么大，是因為“動輒幾十萬的房產，別說上百套，你就是兩三套、三四套積在手里，許多人就睡不著覺了。腦子里整天盤算那些利息、支出和收益率。可我不一樣，分文沒有甚至背著債的日子我照樣睡到自來醒。”
與許多有錢人相比，張羽沖似乎不太介意露富。他說，他和妻子的鋼琴班有300來號人，每人每小時收費300元，光這筆收入一年下來就有將近百萬，這些收入分配在房產里，長線和短線的投資都可以兼顧到，“我和愛人都是學音樂的，收入都不錯，手上有錢，又不想放棄音樂這一行，在嘗試過很多種投資后，房產投資是最適合我們這樣的自由職業者了。”張羽沖很熱衷于談論他的第一桶金以及在90年代用第一個百萬購置的一輛尼桑風度和別克公務艙，他甚至不回避自己的一些投資的確打了政策的擦邊球。某些方面，他的坦率多少令人好奇。
投資“富力城”的成功讓張羽沖有了更充分的底氣。去年“非典”期間，富力城一期以6000多元的價格開盤時，張羽沖一下子拿下了50多套，幾乎幾棟樓朝南的最好戶型都被下了訂單。“一張接一張，售樓小姐都快忙不過來了，那天以后，富力城上上下下沒幾個不認識我了。”張羽沖看好這個項目主要基于地段，“選房首先是選址，地段絕對是投資抗風險的核心因素，好的地段占房產價值的六成以上。三環以內109萬平方米地，我認為這個是不具可復制性的，住宅本身的價值在投資甚至可以忽略掉，因為住宅的建筑形式、新科技的應用、園林規劃等等完全是可以復制的，而且還會有更好的、更實用的、更便宜的東西出來。現在看著很好的住宅可能幾年后就不稀奇了，甚至可能貶值。”
張羽沖認為，投資一定要有絕對前瞻的眼光，這里的前瞻性不僅是對所投資房產的判斷，更多的是對經濟形勢、國家政策的理解。比如對二手房上市交易限制的估計、交易程序是否會簡化、轉按揭手續的放開與否等等，這些因素都是投資變現、出口的制約。如果其中一個環節有問題，將會使你的房產砸在手里，也就是“投資客成了房東”。“房地產上市公司提供的數據表明，房地產開發企業的平均利潤由1994年的32.4%降低到1997年的12.45%，即使平均利潤為10%，也是泡沫多多。隨著房市愈加成熟和規范，未來市場的投機機會越來越少，投機成本越來越接近國際平均的利潤率，即6%～8%之間。我買房子之前一定要測算住宅的綜合成本，特別是土地成本，然后看看開發商的利潤有多少，如果根據成本測算出開發商的利潤高于20%，那就要謹慎一些。很多項目的價格都高出成本一倍多，這里的成本不僅是土地、建工，還包括了銷售成本、工資、管理、廣告宣傳等運營費用在內。這樣的價格你能指望它給你帶來利潤嗎？以這樣的價格拿下的房子，看著貴，卻是紙上富貴，并不真正值錢。”
從“華騰園”到“富力城”的投資變化，張羽沖形容是“戰略性的”，“由散戶變成了莊家”，他說自己是大莊家，下面又有一堆跟進的“散戶”，好處很明顯:他開始具備了和開發商談判的能力，“我下一步打算跟開發商談，每套優惠多少，我一次購進一百套，我的角色就由一般買主變成了一個優良產品的中間批發商”。“什么時候拋，沒有人比我更清楚，因為我手里有房源，我還知道誰手里還有多少房，莊家永遠比散戶更具備抗風險能力。”張羽沖的延伸產業是替人代銷房子，每筆交易從中抽取2%的代理費。
“很多投資者都覺得只要看中了地段，投資收益就有了保障，但如果你的房子在整個住宅小區內有幾十套甚至上百套，將來無論是出租還是出售都會形成彼此的壓價，勢必會影響投資價值。”所以張羽沖買房各個戶型都會涉及，他非常看中一處房產在它的小區中的地位，包括戶型、朝向、采光以及樓層等等，就是投資的房產在資源上的獨占性。“我買的華騰園174平方米戶型在華騰園二期以后就絕無僅有，因為開發商覺得這樣朝向的戶型完全可以一分為二利潤還會更高，因為它是獨占的，我不愁它脫不了手。”
“投資回報率不是坐在家里想出來的，也不能完全被動地等市場去決定你的投資回報率。在投資之前要有一個仔細的測算。測算將來的升值可能、出租的客戶群是什么人，這部分的收入怎樣、能承受的居住成本（租房價格）是多少，未來的拆遷狀況、土地供應量等。以我的經驗，小戶型的回報率比大戶型要高，但升值空間比大戶型要小，而12個樓以上的大盤社區一般都選擇低開高走，升值空間要比獨棟和小社區大。”現在經常有人打電話給張羽沖詢問某樓盤是否劃算，能不能升值，張羽沖說他打算搞個咨詢公司，不過，專業和業余就大不相同了，他坦言這里的風險并非誰都能勝券在握，“房地產與股票、共同基金確實有所不同，你不會在某個清晨打開報紙，突然發現自己的產業貶值了20%。但房地產的信息流量小也會給你帶來不利。房產的價值可能波動得非常劇烈，也可能它的價值比你想象中的少很多，除非你賣掉它，否則無從知道它到底值多少錢。”
以160萬元買房為例。張羽沖給一個朋友大致的房產增值計劃建議是:看準一個樓盤后，用這些錢購買10套50萬元的一居室，每套首付90000元，交完購置稅和維修基金一共17500，再加上配置家電20000。按每月租金3500計算，一年9個月（刨去一個月中介費、兩個月空置期），年租金31500，減去還銀行款，一年平均26400，按每套房每年租金收益5000算，10套年收入就是5萬元，在這10套不增值的情況下，20年貸款還清后出售，收回資金500萬元，20年租金收益100萬元，一共收入600萬元。
別墅的租客和投資者
1989年便從臺灣來大陸的周元駒先生，在北京附近的燕郊做了一個項目——“和安花園別墅”。
“我們雅馬哈以制造業為主，在國外其他任何一個地方都沒做過房地產，惟獨在北京做了一個房地產項目，原來想叫國際使館村，后來叫做‘和安花園’，在燕郊附近。”周元駒說起這個投資的初衷，“為什么會單單選擇在北京做一個房地產項目？因為我們是以生產樂器、摩托車為主的跨國企業，在北京、天津、上海以及呼和浩特都有很多廠。早期來了很多外籍員工，他們的住處如何解決，成了一個問題。”
“那是十年前左右，當時我們看了很多項目，覺得租金都貴得嚇死人。以我自己為例，我1995年租了亮馬河附近的一間公寓，只有45平方米，每月的租金是3000美元，這個租金跟當時這邊的生活水準相比，不成比例。”但我后來做了個統計，高檔別墅投資，這個市場空間太大了，“我們有一個數據，在北京的外國使館和機構達數百家，外資公司兩萬多家，外國雇員共有十幾萬人，這些人的房租補貼從每月1000多美元至CEO級的上萬美元不等。目前，租用別墅的客戶70%是國外及港臺地區的用戶，其中90%以上的租用用戶集中在別墅區”。“我的一個朋友在CBD上班，在一個外企工作，他買完房子第二周，公司做這個決定，讓他去美國開拓市場五年，他當時就找到我們來，考慮到房子還到底要不要做的問題。后來經過論證聊天，最后走的時候，他說在北京買別墅買錯了都沒有關系，為什么呢？像我現在要走，買完房子以后，這五年可以出租，它的租金回報，足夠還他的貸款，同時還有零余，夠首付款的回報。但是，粗略了一下，五年之后他回來以后，這五年之內他不用交一分錢，甚至首付款都已經回了一大部分。”“在別墅集中區，別墅肯定是一個高回報率的項目。”
“再一推敲，與其購房投資，不如蓋房投資。”1996年左右，周元駒批到了850畝地，“我們的想法是建一個理想的居住環境，希望環境能漂亮些、居住者的素質能高一些。現在已經蓋好了90多幢，以半租半住為主。”
“雖然說當時建房的目的是滿足在中國工作的那部分外籍員工，但隨著這么多年發展，現在我們的客戶群體也發生了變化。外籍居住者占60%左右，國內占30%～40%左右。國內這些購買者有些是醫生，有的是演藝圈或IT業人士。”周元駒說，“我感覺最大的變化是消費市場的變化。人們的生活越來越好，對居住的需要也越來越高。我1989年就到了北京，屬于比較早到的那一類。十幾年，北京的變化相當大，這些進步我們當然感覺得到。國內有很多開發商和建筑師，我感覺早期可能出國不是很方便，很多設計理念和風格與國外相比，顯得有些落后。那時的人們也是，有房分配就很滿足了，對居住的外觀、功能、結構等要求不太高。近年來，很多開發商在房間的空間安排、材料、質量等細節方面，進步很大，當然這也是市場的因素使他們不得不變化。”
郊區住宅在周看來同樣具有保值品質，“以我個人的看法，將來北京的房產要往郊區發展，這也是趨勢。很多中產階級把郊區的房子作為第一居所。在國外，在城里住的人，要么是最有錢的，要么是最窮的窮光蛋。國內早期因為交通不方便，個人交通方式也很少，很多人都集中在城里居住。現在私人購車越來越多，觀念相應也發生了變化。另外，在工業化社會里，一個人在城里呆久了，會心生厭煩，發展到一個階段后，自然會希望得到能接近自然的住所。”他說，“在美國和歐洲，現在已經是這種生活方式。在美國，上、下班用去一個小時是很正常的事。一天24個小時，除了上班之外，一個人在家停留的時間很長，所以在郊外挑選一個環境好的地方作為第一住所。”
別墅有沒有升值空間？周元駒堅信，不可復制性是房產升值的前提。“我們有200多套別墅，每一套都是不同的設計，房價也從每平方米900～2000美元不等。為什么？因為高所得的人對房子的需要各不相同，有的希望廚房大一些，有的希望衛生間大一些，所以我們也有量身定做的味道。為了打造一個適宜的、人性化的人居環境，基于這種出發點，我們的容積率非常低。另外，這里還有自己的馬場。以前看電影或小說，孩子過生日或獲得什么獎勵，家長經常會送孩子一匹馬，慢慢地我們的客戶也是這種生活方式。無論在眼下還是將來，購買房產作為投資我想也會成為趨勢。我是在境外出生、成長的，看到很多例子，拿國際化大都市來講，無論是紐約、巴黎還是東京，它們的房價都比北京高了一大截。即便拿臺北的房價來說，也比北京高出一塊。以北京目前發展來看，20年后，北京也肯定成為一個國際化大都市，所以投資房地產，這個空間還是很大的。”“現在我們那里投資客占的比例，基本上在30%左右。我相信，在人均所得越來越高的情況下，投資性買房也會越來越多。”
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